Komentarz do art. 172 Kodeksu cywilnego (zasiedzenie nieruchomości)

Spis treści

Art. 172. § 1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

§ 3. Nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu tej ustawy, jeżeli - ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 tej ustawy - powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.

[Zastrzeżenie]

Komentowany artykuł dotyczy jedynie nieruchomości - gruntu czy lokalu stanowiącego przedmiot odrębnej własności. Co do zasiedzenia ruchomości por. komentarz do art. 174 Kodeksu cywilnego.

W praktyce szczególne emocje budzi na ogół wykładnia pojęcia "jako posiadacz samoistny". Uczestnicy postępowań sądowych spierają się o to, czy poszczególne ich zachowania świadczą o samoistności posiadania, czy niekoniecznie. Przykładowo, wnioskodawcy często upatrują swych praw w tym, że przez wiele lat płacili związane z nieruchomością podatki, uprawiali ją itd.

Kto zamyśla zasiedzenie nieruchomości, powinien o nią dbać. W przeciwnym wypadku może okazać się, że sąd nie dopatrzy się samoistności posiadania, a więc elementu nieodzownego, aby cokolwiek zasiedzieć. Tytułem przykładu zaczerpniętego z orzecznictwa Sądu Najwyższego, może to wyglądać tak: Poczynione przez sąd odwoławczy ustalenia, że po śmierci w 1992 r. Franciszka R. nikt z jego następców prawnych nie władał tą nieruchomością uzasadniały odmowę stwierdzenia zasiedzenia. Nie były bowiem widoczne ślady aktualnego władania tą działką. Sąd odwoławczy stwierdził wprost, że świadkowie potwierdzili, iż działką tą nikt się nie zajmuje oraz że brakuje nawet urządzeń utrudniających dostanie się na jej teren, co skutkuje degradacją nieruchomości.

Do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń. W tym zakresie por. komentarz do art. 175 Kodeksu cywilnego.

Kolejny problem praktyczny to pojawiająca się niejednokrotnie konieczność odpowiedzi na pytanie, czy objęcie nieruchomości w posiadanie na podstawie umowy zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego można uznać za następujące w dobrej wierze. Sądy od lat nie mogą osiągnąć konsensusu w tej sprawie, choć zdaje się chyba dominować pogląd, że nie. Wpływa to siłą rzecz na to, który z przewidzianych w art. 172 K.c. musi upłynąć celem stwierdzenia zasiedzenia. Nie zmienia to oczywiście faktu, że nawet nieruchomość objęta na podstawie takiej nie odpowiadającej wymogom formalnym umowy może być posiadana samoistnie. Jak stwierdził Sąd Najwyższy, w orzecznictwie i piśmiennictwie zgodnie przyjmuje się, że osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy zawartej bez zachowania formy notarialnej przewidzianej w art. 158 k.c. jest jej posiadaczem samoistnym.

O jednym ze sposobów odsunięcia zasiedzenia w czasie mowa w komentarzu do art. 173 Kodeksu cywilnego.

Do okresu swego posiadania można doliczyć czas, przez jaki posiadał rzecz nasz poprzednik. Więcej na ten temat w komentarzu do art. 176 Kodeksu cywilnego.

Niewykluczona jest zmiana charakteru posiadania z samoistnego na zależne. Musi to jednak odbyć się w sposób widoczny dla innych. Z orzecznictwa SN wynika, że wprawdzie według przepisów prawa rzeczowego dopuszczalna jest zmiana posiadania zależnego w posiadanie samoistne, ale nie może się to ograniczać tylko do wewnętrznej woli posiadacza, lecz wola właścicielskiego posiadania musi być zamanifestowana na zewnątrz. Innymi słowy, raczej nie ma co liczyć na to, że przed sądem obroni się argumentacja, iż posiadacz w pewnym momencie umyślił posiadać odtąd nie jak użytkownik czy najemca, lecz jak właściciel - i to wystarczy.

Par. 3 art. 172 został dodany przez ustawę o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. Uzasadnienie było następujące: Projekt wprowadza również zmiany w Kodeksie cywilnym, które mają na celu zapobieganie obchodzeniu przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego realizujących konstytucyjną zasadę oparcia ustroju rolnego o gospodarstwa rodzinne. Proponuje się m.in. wprowadzenie zasady, zgodnie z którą nieruchomość rolną przez zasiedzenie nabyć może jedynie rolnik indywidualny, jeżeli nabywana nieruchomość wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych. Przepisu nie stosuje się jednak, jeżeli zasiedzenie skończyłoby się przed upływem 3 lat od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy [komentarz zmodyfikowano 13 września 2017 r.]

Pytania?